当サイトは国税庁・日本税理士会連合会などの公開情報をもとに編集部が執筆しています。記事内のサービス紹介には広告を含みます。
アパートやマンションの家賃収入が増えてきて、『そろそろ資産管理会社を作ったほうがいいのかな』と考えている大家さんも多いはずです。
結論から言うと、大家の法人化は「会社を作るか」より「物件をどこまで会社に移すか」で、かかるお金がまったく変わります。
この記事では、大家が法人化を考える目安と、今持っている物件を会社に移す時にかかるコストが分かります。
大家が法人化を考える目安は？
大家の法人化に公的な基準額はありません。家賃収入から経費を引いた所得が増えて所得税の負担が重くなってきた、これから物件を買い増していく、家族に収入を分けたい。こうした事情が重なった時が、物件を移すコストも含めて税理士に試算を頼む目安です。
不動産の賃貸は、物件を持っている限り家賃が入ってくる事業ですよね。
そのぶん、個人のままだと所得が積み上がって、所得税の税率が上がっていきます。国税庁の速算表では、課税される所得金額が695万円から899万9千円までは23%、900万円から1,799万9千円までは33%です（国税庁 No.2260 所得税の税率）。
一方で、中小法人の法人税率は、所得のうち年800万円以下の部分が15%、超える部分が23.2%です（国税庁 No.5759 法人税の税率）。
『じゃあ所得が多いなら会社にすれば得だ』と思いますよね。ただ、住民税や事業税、会社の維持費、物件を移すコストも入れないと、本当の損得は分かりません。
物件の規模の目安
国税庁は、建物の貸付けが事業として行われているかの目安として、アパート等ならおおむね10室以上、独立した家屋ならおおむね5棟以上を挙げています（国税庁 タックスアンサー 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分）。
これは法人化の基準ではありませんが、自分の賃貸がどのくらいの規模かを考える手がかりになります。
| 大家の状況 | 考え方の目安 |
|---|---|
| 区分マンションを1〜2室貸している | 個人のまま申告を整えるのが先 |
| アパート1棟で、所得がまだ大きくない | 買い増しの予定があるかで考える |
| 複数棟を持ち、所得税の負担が重い | 物件の移し方も含めて試算を頼む |
| これから物件を買い増していく | 新しい物件を会社で買う形を検討する |
例えば、区分マンションを2室持ち、会社員の給与とは別に家賃収入があるケースです。この場合は、会社を作る費用と手間のほうが重くなりやすく、まずは個人の申告を整えるほうが先です。
一方で、アパートを3棟持ち、さらに買い増していきたいケースもあります。こうなると、次の物件から会社で買う形や、今の物件の移し方まで考える時期です。
資産管理会社の作り方は3つある
ここが大家の法人化で大事なところです。
資産管理会社といっても、物件の持ち方によって形が分かれます。よく使われるのは次の3つです。
| 形 | 物件の名義 | 移す時のコスト | 向いている場面 |
|---|---|---|---|
| 管理を会社に任せる | 個人のまま | かからない | まずは小さく始めたい |
| 会社が借り上げて転貸する | 個人のまま | かからない | 入居者との契約を会社にまとめたい |
| 会社が物件を持つ | 会社 | 税金と登記の費用がかかる | 所得を大きく会社に移したい |
管理を任せる形や借り上げの形は、物件を動かさないので始めやすいですよね。『まずは物件を動かさずに始めたい』という大家さんには合う形です。ただ、会社に入るのは管理料や転貸の差額だけなので、会社に移せる所得は限られます。
会社が物件を持つ形にすると、家賃収入そのものが会社の売上になります。そのかわり、次に説明する移転のコストがかかるんです。
個人の物件を会社に移すといくらかかる？
今持っている物件を会社に移すには、個人から会社に売る形が一般的です。この時、個人の側と会社の側で、それぞれ税金や費用がかかります。
個人の側にかかる譲渡所得の税金
土地や建物を売った時の譲渡所得は、売った金額から取得費と譲渡費用を引いて計算し、ほかの所得と分けて税金を計算します。
所有期間が、売った年の1月1日時点で5年を超えていれば長期で、所得税15%と住民税5%です。5年以下なら短期で、所得税30%と住民税9%になります。このほか、所得税額の2.1%の復興特別所得税もかかります（国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算）。
自分の会社に売る時の値段の決め方も、税金に関わる所です。安すぎても高すぎても問題になることがあるので、価格は税理士に相談して決めておきましょう。
会社の側にかかる登録免許税と不動産取得税
国税庁の登録免許税の税額表では、売買による所有権の移転登記は、不動産の価額の1,000分の20です。土地は、令和11年3月31日までに登記を受ける場合に1,000分の15に軽減されます（国税庁 No.7191 登録免許税の税額表）。
不動産取得税もかかります。東京都主税局の説明では、購入や贈与などで不動産を取得した人にかかり、有償か無償か、登記をするかどうかにかかわらず課税されます（東京都主税局 不動産取得税）。
このほか、司法書士への報酬や、ローンが残っている物件なら金融機関の同意も必要です。
- 物件ごとの所有期間が長期か短期か、取得費の書類がそろっているか
- 会社に売る価格の決め方を税理士と相談したか
- 登録免許税と不動産取得税の見込み額を出してもらったか
- ローンが残っている物件で、金融機関が名義の変更に応じるか
- 入居者や管理会社への通知、家賃の振込先の変更の段取り
大家の法人化は税理士に何を頼めばいい？
会社を作る流れと費用は、会社設立の税理士の選び方と流れにまとめています。法人化の時の税理士費用は、法人化の税理士費用の相場も参考になります。
大家の場合は、3つの形それぞれで、何年か先までの手取りを並べてもらうのがポイントです。移転のコストは最初に一度かかりますが、会社にした効果は毎年続くので、何年で元が取れるかで考えると判断しやすくなります。
税理士にはこんな風に頼むと話が早いです。
「今の3棟を会社に移す場合と、次の物件から会社で買う場合を比べてもらえますか」
「移す時の税金と登記の費用も、物件ごとに出してもらえると助かります」
所得税の負担が重くなってきた、物件を買い増していきたい、相続まで見すえて物件の持ち方を考えたい。こんな状況なら、不動産賃貸に慣れた顧問税理士を探しておくと、法人化の判断までまとめて相談できます。
税理士ドットコム
あなたの業種・規模に合う顧問税理士を無料で紹介
記帳や申告に手が回らない、法人化を考えている、今の税理士の対応に不満があるといった場合は、条件に合う顧問税理士を紹介してもらうのが近道です。税理士ドットコムなら、全国7,500名以上の登録税理士から、予算や業種に合う税理士を無料で紹介してもらえます。
紹介料無料税理士ドットコムで顧問税理士を紹介してもらう（税理士ドットコムの紹介ページに移動します・24時間365日受付）
よくある質問
大家は家賃収入がいくらになったら法人化すべきですか？
公的な基準はありません。家賃収入から経費を引いた所得や、物件を移すコスト、会社の維持費で損得が変わるので、何年か先まで並べた試算を税理士に頼んでみてください。
物件を移さずに資産管理会社を作る意味はありますか？
管理を任せる形や借り上げの形なら、移転のコストをかけずに始められます。ただ、会社に入るのは管理料や転貸の差額だけなので、効果の大きさは税理士に試算してもらいましょう。
自分の会社に物件を売る時、値段は自由に決めてよいですか？
安すぎても高すぎても税金の問題になることがあります。価格の決め方は、税理士に相談してから決めておきましょう。
まとめ
- 大家の法人化に公的な目安額はなく、所得や物件の買い増し予定で考える
- 資産管理会社は、管理、借り上げ、物件を持つ形の3つで効果とコストが違う
- 物件を移すと、個人に譲渡所得の税金、会社に登録免許税と不動産取得税がかかる
- 何年で元が取れるかまで税理士に試算してもらう
