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外壁を塗り直した、エアコンを入れ替えた、ローンの返済が続いている。アパートを持っていると、『この支出はいつ経費になるの？』と迷う場面が多いですよね。
結論から言うと、ふだんの修理は払った年の経費にできます。ただ、建物の価値を上げる工事は「資本的支出」として何年かに分けることになり、ローンも利子だけが経費です。
この記事を読むと、修繕費と資本的支出の分け方の目安と、借入金利子で気をつけたい点が分かります。
大家の経費と節税、まず何を押さえればいい？
修理の金額が20万円未満、またはおおむね3年以内の周期で行う修理なら、修繕費としてその年の経費にできます。建物の寿命を延ばしたり価値を上げたりする工事は資本的支出で、減価償却で分けて経費にします。ローンは利子が経費になり、元本の返済は経費になりません。
大家さんの家賃収入は「不動産所得」として申告します。国税庁 タックスアンサー「不動産収入を受け取ったとき」では、主な経費として固定資産税・損害保険料・減価償却費・修繕費が挙げられています。
『自宅の一部を貸しているだけでも経費は出せるの？』と思う方もいますよね。ここで大事なのは、家事上の費用と分けられることです。自宅と同じ建物の一室を貸している場合などは、貸している部分だけを経費にします。
大家の経費一覧と付け方
よく出てくる支出を一覧にしてみました。
| 支出 | 経費にする時期 | 気をつけたい点 |
|---|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 払う年 | 自宅部分があれば按分 |
| 火災保険・地震保険 | その年の分 | 数年分の一括払いは年ごとに分ける |
| 管理会社への管理料 | 払う年 | 請求書を保管 |
| 小さな修理・原状回復 | 払う年（修繕費） | 価値を上げる工事は別 |
| 外壁・屋根などの大きな工事 | 内容による | 資本的支出なら減価償却 |
| 建物の購入代金 | 減価償却で毎年 | 土地の部分は償却できない |
| ローンの利子 | 払う年 | 元本の返済は経費にならない |
『ローンの返済額をそのまま経費にしていた』という方も、実は少なくありません。返済予定表で、利子と元本を分けて確認しておきましょう。
修繕費と資本的支出はどう分ける？
国税庁 タックスアンサー「修繕費とならないものの判定」では、修繕か改良かという名目ではなく、実質で判断するとされています。目安は次のとおりです。
- 一つの修理や改良の金額が20万円未満
- おおむね3年以内の周期で行っている修理
- 修繕か資本的支出か分からない金額が60万円未満、または前年末の取得価額のおおむね10%以下
例えばこんな場面です。
「退去のたびに壁紙を張り替えています」
「通常の維持のための修理なので、修繕費として扱えることが多いですよ」
一方で、空室を埋めるために和室を洋室に変えるような工事は、使い方を変える改装になります。こうした工事は資本的支出になりやすいところです。
判断に迷う工事は、見積書の内訳を持って税理士に相談してみてください。
赤字の時は土地の借入金利子に注意
新築した年などは、不動産所得が赤字になることもありますよね。赤字は給与など他の所得と差し引きできます（損益通算）。
ただ、国税庁 タックスアンサー「損益通算」によると、土地を買うための借入金の利子にあたる部分の赤字は、損益通算できません。建物と土地を一緒にローンで買った時は、利子を分けて計算する必要があります。
大家が節税で気をつけたいこと
貸している部屋がおおむね10室以上、または独立した家屋がおおむね5棟以上なら、原則として事業的規模とされます（国税庁 タックスアンサー「事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」）。
事業的規模なら、要件を満たせば青色申告特別控除が最高55万円、電子帳簿保存かe-Taxなら65万円になります。それ以外は最高10万円です。
物件が増えてきた、法人化を考えている、修繕の扱いを毎年迷っている。そんな方は、節税の相談ができる税理士の選び方も参考にしてみてください。費用は税理士の顧問料相場で目安をつかめます。
大きな修繕を控えている、ローンの利子の計算が面倒になってきた。そんな時は、顧問税理士に任せると申告がぐっと楽になりますよ。
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よくある質問
退去後の原状回復費用は経費になりますか？
通常の維持のための修理であれば、修繕費として払った年の経費にできることが多いです。建物の価値を上げる工事が含まれる場合は分けて考えるので、税理士に確認してみてください。
アパートローンの返済額は全部経費になりますか？
経費になるのは利子の部分だけで、元本の返済は経費になりません。返済予定表で年ごとの利子の額を確認しておきましょう。
エアコンを入れ替えた費用はどう扱いますか？
金額や入れ替えの内容によって、修繕費になる場合と資産として減価償却する場合があります。貸付け用の資産には少額の資産の特例が使えないこともあるので、税理士に相談してみてください。
まとめ
- 20万円未満やおおむね3年以内の周期の修理は修繕費にできる
- 価値を上げる工事は資本的支出として減価償却する
- ローンは利子だけが経費で、元本は経費にならない
- 土地を買うための借入金利子にあたる赤字は損益通算できない
