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アパートや貸家を持っていて、『毎年の確定申告は自分でやっているけど、そろそろ税理士に頼んだ方がいいのかな』と迷っている大家さんも多いはずです。
結論から言うと、判断の目安になるのは物件の数です。貸している部屋や家が増えて「事業的規模」に近づくと、使える控除や経費の扱いが変わり、税理士に相談する価値が出てきます。
この記事では、物件数ごとの考え方と、税理士に頼むかどうかの決め方が分かります。
不動産賃貸の大家さんに税理士は必要？
戸建て1〜2戸やワンルーム数室なら、自分で確定申告している大家さんも多くいます。一方で、アパートでおおむね10室以上、または貸家でおおむね5棟以上になると、国税庁の基準で原則「事業的規模」として扱われます。控除の上限や経費の扱いが変わるため、このあたりが税理士に相談するかを考える目安です。
家賃収入は、毎月決まった額が入る分、計算はシンプルに見えますよね。
ただ、修繕費として一度に経費にできるのか、減価償却で何年かに分けるのか。この判断で税額が変わるのが、不動産賃貸の難しいところなんです。
物件数ごとの判断の目安
物件数ごとに分けてみました。
| 物件の状況 | 向いている方法 | 理由 |
|---|---|---|
| 戸建て1〜2戸・ワンルーム数室 | 自分で申告 | 取引が少なく計算がシンプル |
| 物件を買った年・大きな修繕をした年 | スポットで税理士に依頼 | 取得費や修繕費の扱いの判断がいる |
| 10室以上のアパート・5棟以上の貸家 | 税理士に相談 | 事業的規模として扱いが変わる |
| 家族に管理を手伝ってもらっている | 税理士に相談 | 専従者給与が使えるかが規模で変わる |
| 法人で物件を持つか迷っている | 顧問税理士に相談 | 個人と法人の税金を比べる必要がある |
例えば、相続で受け継いだ貸家1戸だけを貸しているケースなら、家賃と固定資産税、修繕費くらいの計算で済むことも。
一方で、アパート2棟で合わせて16室を貸しているケースなら、事業的規模にあたる可能性が高く、控除の取り方から考えた方が得になりやすいです。
事業的規模かどうかで何が変わる？
国税庁は、建物の貸付けが事業として行われているかの目安を示しています。アパートなどは独立した室数がおおむね10室以上、一戸建てはおおむね5棟以上です。いわゆる「5棟10室」と呼ばれる基準ですね。
この基準を満たすかどうかで、次のような違いが出ます。
| 項目 | 事業的規模 | それ以外 |
|---|---|---|
| 青色申告特別控除 | 最高55万円（電子申告などで65万円） | 最高10万円 |
| 家族への専従者給与 | 使える | 使えない |
| 建物の取壊しなどの損失 | 全額を必要経費にできる | その年の不動産所得が上限 |
| 家賃の貸倒れ | 回収できない年の経費にできる | さかのぼって計算し直す |
ここが大事なところです。
『10室を超えたら、控除が増えるだけでしょ』と思うかもしれません。ただ、65万円の控除を受けるには、複式簿記での記帳や、e-Taxでの申告または電子帳簿保存といった条件があります。帳簿づけの手間も一気に増えるんです。
詳しい基準は国税庁の事業的規模の判定のページと青色申告特別控除のページで確認できます。自分の物件がどちらにあたるかの判断は、税理士に確認を。
大家さんが税理士に頼むならどんな形がいい？
『毎月の顧問料を払うほどの規模じゃない』という大家さんも多いですよね。
実は、不動産賃貸だけなら、年1回の確定申告だけを頼む人も少なくありません。物件を買った年や売った年だけスポットで頼む、という使い方もできます。
税理士ドットコムが示す個人事業主の確定申告のスポット料金の目安は、白色なら5万円〜、青色で売上1,000万円未満なら7万円〜です。家賃収入の規模や帳簿の状態で変わるので、見積もりで確かめてみてください。
年1回だけの契約については年1回だけの顧問契約の記事で詳しく解説しています。
例えば、相談の時はこんな風に伝えるとスムーズです。
「アパートが1棟で8室、来年もう1棟買う予定です」
「それなら来年から事業的規模になりそうなので、青色申告の準備から一緒に考えましょう」
物件が増えて帳簿が追いつかない、法人で物件を持つか迷っている、大きな修繕や購入を控えている。そんな大家さんは、不動産に慣れた税理士を探しておくと楽になります。
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記帳や申告に手が回らない、法人化を考えている、今の税理士の対応に不満があるといった場合は、条件に合う顧問税理士を紹介してもらうのが近道です。税理士ドットコムなら、全国7,500名以上の登録税理士から、予算や業種に合う税理士を無料で紹介してもらえます。
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よくある質問
サラリーマン大家でも税理士に頼んだ方がいいですか？
物件が少なく取引もシンプルなら、自分で申告している方もいます。給与と家賃収入をまとめて申告するので、物件を増やす予定があるなら一度相談しておくと安心です。
確定申告の期限はいつですか？
所得税の確定申告の期限は原則として翌年3月15日です。令和8年分なら納期限は令和9年3月15日です。税理士に頼むなら、年明け早めに資料を渡しておきましょう。
個人で持つか法人で持つかも相談できますか？
できます。家賃収入の規模や今後の購入予定によって向き不向きが変わるため、顧問税理士に試算してもらうのがおすすめです。必要かどうかの考え方は顧問税理士はいらない？の記事も参考にしてみてください。
まとめ
- 物件が少ないうちは、自分で確定申告している大家さんも多い
- アパートはおおむね10室以上、貸家はおおむね5棟以上で原則事業的規模
- 事業的規模かどうかで、青色申告特別控除や専従者給与などの扱いが変わる
- 物件を買う年・増やす年は、スポットで税理士に頼む方法もある
