不動産売却の確定申告を税理士に頼む費用相場と依頼までの流れ

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不動産売却の確定申告、税理士費用の相場はいくら？

税理士の報酬は、2002年に税理士会の報酬規定が廃止されてから、税理士がそれぞれ決めています。依頼の中身に合わせて税理士が金額を提示する形です。

だから「不動産売却なら一律いくら」という決まった金額は無いんです。見積もりを取る前に、報酬が変わる条件を知っておくと話が早く進みます。

頼む範囲でも費用は変わる

見積もりを比べる時は、金額だけでなく「どこまでやってくれるか」も見ておきましょう。同じ金額でも、含まれる作業が違うことがあります。

税理士が代理で申告する時は、税務代理権限証書という書類を税務署に出します。税務署から連絡が来た時の窓口を任せられるのは、この形の大きな利点です。

例えば、20年前に買って今も住んでいる自宅を売り、3,000万円特別控除を使いたいケースを考えてみます。この場合は、居住の要件を満たすかの確認と、添付書類の準備まで任せられる「作成から提出まで」が合いやすいです。

一方、8年前に買った投資用マンションを売って、契約書も全部そろっているケース。特例を使わないなら、「相談だけ」で計算の考え方を確かめ、自分で申告する選択もあります。

逆に、資料がそろっていて特例も使わないなら、作業はそれほど多くありません。『それなら自分でできるかも』と思った方は、次の章も見てみてください。

自分で申告できる人と税理士に頼むべき人の違い

不動産を売った時の所得は、給与などとは分けて計算します。売った金額から、取得費と譲渡費用を引いた金額が譲渡所得です。

ここが大事なところです。取得費が分からない時、または売却額の5%より少ない時は、売却額の5%を取得費にできます。ただ、実際の取得費が分かればそれより利益が小さくなることもあるので、資料探しは手を抜かないほうがいいんです。

税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで変わります。

このほか、所得税額の2.1%の復興特別所得税もかかります。相続や贈与で取得した物件は、原則として前の持ち主が取得した日から数えます。

例えばこんな場面です。

「親から相続した土地を売ったんだけど、いつから持っていたことになるの？」
「原則として、亡くなった親が取得した日から数えます。その日を確かめる資料が要ります」

判断に迷う所があれば、そこだけ税理士に確認するのも1つの手です。

3,000万円特別控除を使う時は申告が要る

マイホームを売った時は、所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。

『控除で税金がゼロなら、申告しなくていいよね』と思いがちですよね。実は、この特例は一定の書類を添えて確定申告をすることが条件です。税額がゼロになる場合でも、申告しないと特例を使えません。

主な要件は次のとおりです。細かい条件は国税庁「マイホームを売ったときの特例」で確認できます。

どの特例が使えるかの判断は、税理士に確認しておきましょう。譲渡所得の計算の基本は国税庁「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」にまとまっています。

税理士に頼むまでの流れと準備するもの

申告の期間は、原則として売った年の翌年2月16日から3月15日までです。2026年に売った場合、期限は2027年3月15日になります。

期限が近づくと、税理士も確定申告の依頼で忙しくなります。売却が決まった段階で、早めに相談しておくと安心です。

見積もりを頼む時は、「いつ・いくらで売ったか」「いつ・どう取得したか」「特例を使いたいか」の3つを伝えると、金額のブレが小さくなります。

不動産売却は1回きりの依頼になることが多いので、顧問契約を結ぶ必要はありません。顧問が要る場面と要らない場面の違いは顧問税理士はいらない？で紹介しています。

相談できる税理士の探し方は税理士の探し方も参考にしてみてください。

相続した物件を売った人や、特例を使えるか自信が無い人は、税理士に頼むと計算と書類の準備をまとめて任せられます。

よくある質問

まとめ

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