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税務署から電話があって、『アパートの申告のことで調査に伺いたい』と言われたら、ドキッとしますよね。
結論から言うと、不動産の税務調査で見られるのは、家賃以外の収入の計上と、経費の中身です。この記事では、大家さんが見られやすい点と、顧問税理士を付ける意味が分かります。
不動産の税務調査では何を見られる？
不動産所得の調査で見られやすいのは、更新料や返さない敷金などの収入の漏れと、修繕費や家族への支払いなど経費の中身です。調査は原則として電話での事前通知から始まり、税理士が税務代理権限証書を出していれば立ち会ってもらえます。
国税庁のタックスアンサー「不動産収入を受け取ったとき」では、家賃のほかに次のものも収入に入るとされています。
| 収入に入るもの | 見落としやすい場面 |
|---|---|
| 更新料・承諾料・名義書換料 | 管理会社からまとめて入金される |
| 返さない敷金や保証金 | 退去時に精算した残り |
| 共益費として受け取る電気代や掃除代 | 家賃と別の口座に入っている |
『敷金は預かっているだけだから収入じゃない』と思う方も多いはずです。ただ、返さないことが決まった分は収入になるんです。
経費のほうは、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などが主なものです。家事上の経費と分けられることが前提なので、自宅と兼ねている支出は割合の考え方が要ります。
調査の件数も知っておくと、心の準備になります。国税庁の公表では、令和6事務年度の所得税の実地調査は4万7千件でした。電話や文書で確認する簡易な接触は68万9千件あり、いきなり訪問だけが調査ではないんです。
つまり、『うちは小さい大家だから関係ない』とは言い切れません。税務署からの問い合わせの手紙が来た段階で、帳簿を見直しておくと慌てずに済みます。
大家さんならではの論点はどこ？
実は、調査で時間がかかりやすいのは「その支出は誰のためか」という点なんです。
例えばこんな場面です。
「この工事費は修繕費で入れていますね。どんな工事でしたか」
「外壁の塗り直しと、ついでに自宅の屋根も直してもらいました」
自宅の分が混ざっていると、経費から外す話になります。見積書や請求書で、どの物件のどの工事かが分かる形にしておきましょう。
規模も大事なところです。国税庁のタックスアンサー「事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」では、アパートなら独立した室数がおおむね10室以上、一戸建てならおおむね5棟以上で、原則として事業として扱われます。
事業として行っている場合は、青色申告の事業専従者給与が使えます。逆に、それ以外の規模で家族に管理料を払っていると、経費として認められるかが論点になりやすいんです。判断は税理士に確認してみてください。
大家さんが顧問税理士を付ける意味は？
調査の流れは、国税庁の「税務調査手続に関するFAQ」にまとまっています。事前通知は原則電話で、本人が同意していれば、税務代理権限証書を出している税理士への通知で足りるとされています。
『電話に出るのも緊張する』という方にとって、窓口を税理士にできるのは大きな安心ですよね。
申告漏れが見つかった時の負担も知っておきましょう。国税庁のタックスアンサー「確定申告を間違えたとき」では、事前通知の前に自分から修正申告すれば過少申告加算税はかかりません。通知の後だと5%、調査の後だと10%からになります。
- 物件が増えて、更新料や退去精算の管理が追いつかない
- 家族に管理を手伝ってもらい、支払いをしている
- 大きな修繕や建て替えを予定している
- 税務署から連絡が来て、何を用意すればよいか分からない
顧問料は自由に決められていて、相場の考え方は税理士の顧問料相場で見られます。家賃の管理を自分でしている人は、確定申告を丸ごと任せる費用の目安も参考になります。
物件が増えて帳簿が複雑になってきた、調査の連絡が来て不安、という大家さんは、不動産に慣れた税理士を探してみると落ち着いて対応できます。
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よくある質問
不動産所得の帳簿はどれくらい残せばいいですか？
青色申告の帳簿は原則7年間の保存とされています。請求書や見積書など5年間でよい書類もあります。
調査の途中から税理士に頼めますか？
頼めます。税理士が税務代理権限証書を出せば、その後の対応を任せられます。早めに相談したほうが準備の時間を取れます。
管理会社に任せているのに調査は来ますか？
申告するのは大家さん本人なので、調査の対象になることはあります。管理会社からの明細は保管しておきましょう。
まとめ
- 更新料や返さない敷金、共益費も不動産所得の収入に入る
- 修繕費は自宅分との区別、家族への支払いは規模との関係が論点になりやすい
- アパートはおおむね10室以上、一戸建てはおおむね5棟以上で事業として扱われる
- 顧問税理士がいれば、事前通知の窓口と調査の立会いを任せられる
