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不動産会社を経営していると、『家賃の消費税ってどうなるんだっけ』『オーナーから預かったお金の経理が複雑すぎる』と頭を抱えることがありますよね。
結論から言うと、不動産業の顧問税理士は、仲介・売買・管理のどれが中心かを聞いたうえで、消費税と預り金の扱いを具体的に説明してくれる人を選ぶのがおすすめです。
この記事では、不動産業ならではの税務の論点と、管理会社が頼れる顧問税理士の選び方が分かります。
不動産業はどんな税理士を選べばいい？
自社の事業が仲介・売買・管理のどれが中心かを伝え、その取引の消費税の扱いや預り金の経理を具体的に説明できる税理士を選びましょう。非課税の売上と課税の売上が混ざる業種なので、消費税に慣れているかが分かれ目です。
ひと口に不動産業といっても、仲介手数料が中心の会社と、物件を仕入れて売る会社、賃貸物件を管理する会社では、気を付ける点がまるで違います。
例えばこんなやり取りがあると安心です。
「うちは管理が中心で、売買はたまにある程度です」
「でしたら、家賃の預り金の流れと、売買の時の消費税の扱いを先に見せてください」
最初の面談で事業の中身を聞いてくれるかどうかが、相性を見るポイントなんです。
家賃や土地の消費税はどう扱われる？
『家賃にも消費税がかかるの？』と迷う方も多いはずです。実は、不動産の取引は、消費税がかかるものとかからないものが混ざっています。
国税庁は、土地の譲渡や貸付け、住宅の貸付けを非課税取引としています。ただし、1か月未満の貸付けや、駐車場などの施設の利用に伴って土地が使われる場合などは非課税に当たらないとしています（国税庁 No.6201 非課税となる取引）。
| 取引 | 消費税の扱い | 税理士に確認したいこと |
|---|---|---|
| 土地の売買 | 非課税 | 建物部分との金額の分け方 |
| 住宅の家賃 | 非課税（1か月未満などは除く） | 契約で住居用と明らかになっているか |
| 事務所・店舗の家賃 | 課税 | 請求書とインボイスの対応 |
| 駐車場の貸付け | 施設の利用に伴うものは課税 | 契約と設備の状況 |
| 仲介手数料 | 課税 | 売上の計上時期 |
非課税の売上が多いと、仕入れにかかった消費税をどこまで差し引けるかの計算も変わってきます。住宅の家賃が中心の会社ほど、この計算に慣れた税理士に相談すると安心です。
管理会社の税務で気を付けることは？
管理会社で特に悩みやすいのが、オーナーから預かる家賃や敷金のお金です。『入ってきたお金は全部売上？』と思いがちですよね。
ただ、オーナーに送金する家賃は自社の売上ではなく、預かっているお金として経理するのが一般的な考え方です。自社の売上になるのは、管理手数料などの部分になります。
預かった家賃と自社の手数料が同じ口座で混ざり、どれが売上か分からなくなる。物件ごとの入出金の記録を残しておきましょう。
物件ごとに家賃の入金・送金・手数料をそろえておくと、決算の時も税務調査の時も説明しやすくなります。個別の経理の仕方は、契約の中身によって変わるので税理士に確認してください。
顧問を付けるべき不動産会社は？
『小さい会社だし、決算だけでもいいのでは？』と考える方もいるはずです。目安は、取引の種類と件数です。
- 管理物件が増えて預り金の管理が追いつかない
- 売買と賃貸が混ざり、消費税の計算に自信がない
- 従業員を雇って給与計算や年末調整がある
- 融資を使って物件を仕入れている
費用は事務所ごとに自由に決められています。税理士ドットコムが示す目安では、法人で年間売上1,000万〜3,000万円未満なら毎月訪問で月30,000円から、決算料120,000円からです。詳しくは税理士の顧問料相場、顧問を付けない場合の負担は株式会社に税理士は必要かで解説しています。
管理物件が増えて預り金の管理が重い、売買と賃貸が混ざって消費税が不安、という状況なら、不動産業に慣れた顧問税理士を探すと日々の経理がぐっと楽になります。
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ほかの業種の論点も知りたい方は、建設業の節税対策と決算前にできる打ち手も参考にしてみてください。
よくある質問
不動産業に強い税理士はどう見分ければいいですか？
面談で、仲介・売買・管理のどれが中心かを聞いてくるかが一つの目安です。家賃や土地の消費税の扱いを具体例で説明できるかも確認してみてください。
住宅の家賃に消費税はかかりますか？
国税庁は、契約で人の住まいとして使うことが明らかな住宅の貸付けを非課税としています。1か月未満の貸付けなどは除かれるので、個別の契約は税理士に確認しましょう。
管理会社が預かった家賃は売上になりますか？
オーナーに送金する家賃は、預かっているお金として経理するのが一般的な考え方です。契約の内容で変わることがあるので、判断は税理士に確認してください。
まとめ
- 不動産業は仲介・売買・管理で税務の論点が違う
- 土地の売買や住宅の家賃は消費税が非課税、事務所の家賃などは課税
- 管理会社は預かった家賃と自社の手数料を分けて記録する
- 預り金や消費税の計算が重くなったら顧問契約を検討する
